התכנית שאמורה לייצר מצב של win win ברור בין היזמים, הקבלנים, הדיירים והעיריות, עדיין נתקלת בקשיים רבים בדרך לדירה החדשה והנכספת. קיימים אלפי בניינים בישראל שיכולים להשתתף בתוכנית, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – דיירי הבניין יכולים לשדרג עצמם ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ולהעלות את שוויה במאות ובמיליוני שקלים ללא כל עלות מצידם. הבעיה– קשה, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי, להוביל פרויקט תמ"א להצלחה. הסיבות העיקריות לעיכובים בהגשמת החלום:
- אנחנו שונאים כשהדשא של השכן ירוק יותר.
- אנחנו מובלים ע"י יזמים שלא באמת מסוגלים להוביל את הפרויקט לכדי הצלחה.
- אנחנו לא יודעים כיצד לצאת מהפלונטר ומרימים ידיים.
רוצים לגרום לפרויקט לצאת לדרך בבניין שלכם? קודם כל – הבינו את הבעיות כדי שתדעו כיצד להתמודד עימן
הדשא של השכן ירוק יותר
למרות השדרוג המשמעותי אליו אתה זוכה בפרויקט, קשה שלא להסתכל על יתר השכנים בבניין ועל מה שהם מקבלים בתמורה לביצוע התמ"א. חשדנות היא שם המשחק – קיים חשש מתמיד שאתה הוא זה ש"נדפק", ושהפיצוי שהדייר שממולך מקבל שווה יותר ממה שאתה מקבל. במצב הזה, במקום שהדיירים יהיו מאוחדים אל מול היזם והקבלן על מנת לקבל את המקסימום האפשרי הם מוצאים עצמם רבים ללא הפסקה. המריבות האינסופיות בין הדיירים תוקעות את התקדמות התהליך. כבר בשלב החשוב של בחירת היזם שילווה את הפרויקט מתגלעות להן המריבות הראשונות
3 תופעות עיקריות מאפיינות את המריבות על בחירת היזם:
הראשונה: קיימים דיירים רבים המעוניינים להביא יזם מטעמם במחשבה שזה יגן על האינטרסים שלהם בפרויקט המתהווה.
השנייה: הם קיבלו המלצה על יזם מסוים ואינם סומכים על בחירותיהם של שאר הדיירים.
השלישית: חלק מהדיירים חושבים שהיזם שהשכן הביא יהיה יזם שמעדיף את אותו השכן על יתר הדיירים.
תופעת "הדשא של השכן" היא תופעה שאחראית על חלקים נרחבים מחוסר האושר בעולם ולא מאפיינת רק את שוק התמ"א כמובן, אבל אין ספק שהיא מהווה מכשול משמעותי בתהליך שיסודו הוא התאגדות דיירים.
מעוניינים לקבל ייעוץ ראשוני ללא עלות מיועץ תמ"א מומחה? התקשרו 077-9965381 או מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!
[gravityform id="1" title="false" description="false" ajax="true" tabindex="10"]
יזמים חסרי ניסיון או רצון והיעדר יכולת הובלה
פרויקטים רבים בעולם הנדל"ן נתקלים בחוסר מקצועיות ובחוסר ניסיון של אחוז נכבד מהיזמים שפועלים כיום בשוק. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, 70% מהיזמים בשוק הנדל"ן ביצעו שני פרויקטים או פחות בלבד (אחוזים רבים מהם לא ביצעו עד כה פרויקט כלל), וכך הבניין שלכם מתחייב אל חברה יזמית חסרת ניסיון ולעיתים אף חסרת הידע הנדרש לקידום הפרויקט. יזמים שכאלו מהווים סכנה למימושו של הפרויקט, ואף אם הפרויקט ייצא לפועל – הדבר ייקח זמן ארוך יותר עד לביצועו.
היזמים צריכים להוביל את הפרויקט להצלחה. מקצועיות היא כמובן דבר הכרחי בליווי הפרויקט, אך יכולת הובלת הקבוצה, כישורי המו"מ, כישורי המנהיגות והיכולת לקדם במקצועיות את הפרויקט הינן יכולות שיזם תמ"א טוב חייב להצטייד בהן. יזם טוב חייב להיות מסוגל לאגד את הדיירים, להתנהל מול הרשויות ולעבוד מול עורכי הדין והחברה הקבלנית. בחרתם יזם שאינו מסוגל לעמוד במשימה – עיכבתם את הפרויקט בכמה שנים או שכנראה פגעתם באיכות הביצוע ועליית הערך.
הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים
אנשים רבים אשר שומעים על תמ"א 38 בבניין, רואים אל מול עיניהם את הדירה החדשה והמורחבת, או את השיפוץ הכללי שהבניין שלהם הולך לעבור, אך הם לא מבינים כמה ביצוע פרויקט תמ"א הינו מורכב, והדרך אליו כוללת הרבה מאוד בירוקרטיה. העובדה שלוקח מספר שנים עד לאישורו של פרויקט אצל כל הגורמים הרלוונטיים, גורמת לבעלי דירות רבים להתייאש מאורכו של התהליך ולהפסיד כסף רב. תמ"א 38 היא כמו כל עסק – היא דורשת זמן והשקעה, במיוחד אם אתם רוצים לקבל את המרב ולהישאר ביחסים טובים עם השכנים שלכם.
אז מה עושים אם פרויקט התמ"א שלנו עלול להיתקע או כבר תקוע?
אם אתם מזדהים עם הדברים שרשמנו וחושבים שגם בבניין שלכם הפרויקט יתקע בגלל אחת מהסיבות שצוינו למעלה, כנראה שאתם זקוקים לעזרה חיצונית שתנהל את הפרויקט עבורכם.
יועץ תמ"א הינו יועץ אשר שכרו משולם על ידי היזם ולא ע"י הדיירים. כמובן שנדרש להכניס סעיף שמעגן את הנושא בחוזה אל מול היזם, אך בשל העלויות המזעריות ביחס לרווחי הפרויקט מרבית היזמים מסכימים לתנאי זה ללא כל ויכוח. תפקידו של היועץ הוא לארגן ולסדר את כל הדברים שנדרשים מצד בעלי הדירות. בעצם, בעלי הדירות נדרשים אך ורק להתאגד ולהסכים באופן עקרוני לביצוע התמ"א, לבחור יועץ תמ"א מקצועי ובעל ניסיון מוכח, כאשר כל יתר העבודה מבוצעת על ידי היועץ. באם מדובר בבחירת היזם הטוב ביותר באמצעות מכרז, בייצוג האינטרסים של בעלי הדירות בתהליך אישורי הבנייה וליווי כלל הצרכים של בעלי הדירות. הלכה למעשה, יועץ התמ"א מקל על בעלי הדירות בבניין באופן משמעותי ולוקח את מרבית הנטל תחת אחריותו הבלעדית והמקצועית, ובכך אתם יכולים לדעת בוודאות כי אתם תקבלו הכי הרבה שאתם יכולים, אתם תהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר וכלל החשדות שיש לכם בנוגע לפרויקט יתפוגגו.
יועץ התמ"א אשר נבחר ע"י הדיירים, משרת 2 מטרות שצריכות להתקיים במקביל:
- להשיג את המיטב עבור כל הדיירים ובצורה השיוויונית וההוגנת ביותר.
- לקדם את הפרויקט להצלחה בצורה המהירה ביותר והבטוחה ביותר.
חשוב לזכור שאת יועץ התמ"א לא מעניין מה אחוזי הרווח של היזם והקבלן או אינטרס צר של בעל דירה ספציפי, מעניין אותו רק קידום פרויקט התמ"א בצורה המקצועית והמהירה ביותר. כמו כן, היות העובדה שהיועץ מייצג את כלל בעלי הדירות, הוא מבטיח כי הפיצויים אותם נותן היזם יהיו הוגנים ושוויוניים עד כמה שניתן – כך לא תהיה סיבה לחשוד כי בעל דירה אחד מקבל יותר מהאחר.
למעשה – יועץ התמ"א סולל את הדרך שלכם להשלמת הפרויקט בצורה מקצועית שתסייע לכם לשמור על יחסים טובים עם שכניכם.
מעוניינים לקבל ייעוץ ראשוני ללא עלות מיועץ תמ"א מומחה? התקשרו 077-9965381 או מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!
[gravityform id="4" title="false" description="false" ajax="true" tabindex="20"]